Tuesday, May 19, 2015

Ngân hàng nào có lợi nhuận "khủng" nhất quý I/2015?

Các "ông lớn" ngân hàng vẫn dẫn đầu trong top các nhà băng có mức lợi nhuận đáng mơ ước trong 3 tháng đầu năm 2015.

Hàng loạt ngân hàng đã lần lượt công bố kết quả kinh doanh quý I/2015. Tuy nhiên, số nhà băng có lợi nhuận gia nhập “câu lạc bộ ngàn tỷ” trong 3 tháng đầu năm không nhiều.

Lác đác ngân hàng có lợi nhuận “ngàn tỷ”

Đến thời điểm này hầu hết các ngân hàng đã công bố kết quả kinh doanh quý I/2015, nhưng số nhà băng đạt lợi nhuận “ngàn tỷ” chỉ đếm trên đầu ngón tay và vẫn nằm ở số nhà băng thương mại cổ phần lớn như Vietcombank, VietinBank, BIDV…

Đứng “đầu bảng” trong số những “ông lớn” ngân hàng có lợi nhuận thuộc nhóm “câu lạc bộ ngàn tỷ” là BIDV, khi nhà băng này báo lãi sau thuế là 1.865 tỷ đồng trong 3 tháng đầu năm tại báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2015. Mức lãi này của BIDV đã tăng 2% so với cùng kỳ và hoàn thành 24,5% kế hoạch. Khoản lợi nhuận sau thuế của BIDV tăng là do ngân hàng điều chỉnh các khoản chi phí nội bộ giữa ngân hàng và các công ty con.

Là một trong số ngân hàng có tổng tài sản lớn nhất, theo kết quả kinh doanh quý I/2015 của VietinBank, đến hết 31/3/2015 ngân hàng này có tổng tài sản đạt số dư 646.000 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2014. Tổng nguồn vốn của Vietinbank đạt 578.000 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ năm 2014. Tiền gửi từ dân cư và doanh nghiệp vẫn tiếp tục có xu hướng tăng, tăng 4,5% so với tháng 2/2014 và tăng 2% so với 31/12/2014.

Lợi nhuận trước thuế của VietinBank đạt 1.564 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ 2014. Tỷ lệ nợ xấu của Vietinbank là 1,5% tương đương với tỷ lệ nợ xấu cùng kỳ năm ngoái.

Cũng thuộc top ngân hàng có lợi nhuận ngàn tỷ, kết quả kinh doanh quý I/2015 cho thấy, sau khi trích lập dự phòng rủi ro 1.517 tỷ đồng Vietcombank còn lãi trước thuế 1.456 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 1.135 tỷ đồng. So với cùng kỳ, mức lợi nhuận của nhà băng này giảm gần 3%.

Đáng chú ý, trong 3 tháng đầu năm, Vietcombank tăng trưởng tín dụng đạt 2,3%, tiền gửi khách hàng tăng 3,34%. Tỷ lệ nợ xấu của nhà băng này dù vẫn dưới mức 3% nhưng đã tăng thêm 0,67% so với cuối năm 2014, lên mức 2,97%.

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, tuy không có lợi nhuận con số ngàn tỷ, song trước tình hình kinh doanh của khối ngân hàng còn nhiều khó khăn, thì chuyện nhà băng có lãi đã là một cố gắng lớn.


Dự phòng rủi ro tăng mạnh khiến lợi nhuận các ngân hàng ... lùi bước

Trong số ngân hàng công bố báo cáo tài chính hợp nhất sớm nhất thuộc khối ngân hàng thương mại cổ phần, TPBank cho hay, lợi nhuận lũy kế đến 31/3/2015 của ngân hàng đạt 134 tỷ đồng, tăng tới 12% so với cùng kỳ 2014. Trong đó, huy động vốn của TPBank tăng gần 11% so với đầu năm và tăng hơn 64% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý I, tăng trưởng tín dụng của nhà băng này lên tới 61% so với cùng kỳ 2014.

Cũng có kết quả kinh doanh ấn tượng là VPBank, khi tổng lợi nhuận trước thuế và sau thuế của ngân hàng lần lượt là 403 tỷ đồng và 313 tỷ đồng, đều gấp đôi kết quả cùng kỳ năm trước. Tính đến ngày 31/3/2015, tổng tài sản của VPBank đạt mức 164.641 tỷ đồng, tăng 0,85% so với cuối năm 2014; cho vay khách hàng đạt 84.991 tỷ đồng, tăng 8,4% và tiền gửi khách hàng đạt 111.690 tỷ đồng tăng 3,07%. Đáng chủ ý, tỷ lệ nợ xấu giảm từ 2,54% cuối năm 2014 xuống còn 2,17% cuối quý I/2015.

Tuy lợi nhuận lũy kế trước thuế giảm so với cùng kỳ, nhưng mức lãi mà Techcombank đạt được trong 3 tháng đầu năm, 408 tỷ đồng, cũng khiến nhiều ngân hàng khác phải mơ ước. Nhờ cải thiện tỷ lệ margin và tăng trưởng cho vay, thu nhập lãi thuần của Techcombank trong quý I/2015 đạt 1.861 tỷ đồng, tăng 41,87%. So với thời điểm cuối năm 2014, huy động từ tiền gửi khách hàng đạt mức 126.886 tỷ đồng, dư nợ từ cho vay khách hàng đạt 88.720 tỷ đồng với mức tăng tương đối cao 10,48%.

Eximbank cũng cho biết, đến hết quý I/2015 lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thuế của ngân hàng ước đạt 545 tỷ đồng.

Dự phòng tăng kéo lùi lợi nhuận

Lo lắng nợ xấu tăng cao buộc các nhà băng đang phải tăng “quỹ” trích lập dự phòng cho các khoản nợ. Dù là nhà băng có mức lãi cao nhất trong quý I, nhưng riêng khoản trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản nợ của BIDV trong quý I lên tới trên 4.139 tỷ đồng, tăng gần 244 tỷ đồng so với cùng kỳ 2014.

So với thời điểm cuối năm 2014, khoản tiền dành cho trích lập dự phòng của Vietcombank đã tăng gần 1.200 tỷ đồng, lên mức 8.292 tỷ đồng tính tới hết 31/3/2015.

Lý giải cho sự sụt giảm lợi nhuận, lãnh đạo Techcombank cho biết là do chính sách trích lập dự phòng thận trọng và chủ động của ngân hàng. Vì thế, để duy trì được mức lãi từ nay tới cuối năm, lãnh đạo Techcombank tỏ ra quyết tâm thực hiện các giải pháp nhằm kiểm soát tốt chi phí, nâng cao hiệu quả hoạt động và cải thiện chất lượng tài sản. Đồng thời, đổi mới các sản phẩm dịch vụ và chú trọng tăng trưởng cùng với phát triển hệ thống quản lý, quản trị rủi ro vững chắc.

Việc các nhà băng phải tăng mạnh trích lập dự phòng rủi ro là điều hiển nhiên khi nợ xấu vẫn là nỗi “ám ảnh” thường trực, nhất là khi các nhà băng phải thực hiện đầy đủ quy định phân loại nợ theo quy định tại Thông tư 02 và Thông tư 09 của Ngân hàng Nhà nước.

Một trong những nhà băng điển hình “thà chấp nhận lợi nhuận ít để an toàn” là Eximbank, khi năm 2014 ngân hàng này tăng trích lập dự phòng lên tới 3.000 tỷ đồng, khiến khoản lãi thu về chỉ còn vỏn vẹn … 68 tỷ đồng. Khoản trích lập dự phòng của nhà băng này vẫn không ngừng tăng lên trong 3 tháng đầu năm 2015 và Eximbank dự kiến bán thêm 1.000 tỷ đồng nợ xấu cho VAMC, đồng nghĩa sẽ phải trích lập dự phòng 20% cho trái phiếu nhận lại từ VAMC.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia tài chính ngân hàng, dù các ngân hàng đã tích cực bán nợ xấu cho Công ty Quản lý Tài sản các tổ chức tín dụng (VAMC), song việc phải trích lập dự phòng 20%/năm cho các trái phiếu do VAMC phát hành là áp lực khá lớn cho các nhà băng trong bối cảnh kinh doanh còn nhiều khó khăn.

Nhưng dù vậy, lãnh đạo các nhà băng đều quả quyết, dù phải hy sinh lợi nhuận thì ngân hàng cũng phải ưu tiên trích lập dự phòng rủi ro.


Nguyễn Hoài (Infonet)

Nhà thương mại giá rẻ: Quy hoạch đang bị phá vỡ

TP Hà Nội đang giải quyết nhu cầu nhà ở nhưng chưa có đáp án cho bài toán tổ chức cuộc sống, tổ chức xã hội và quy hoạch, phát triển đô thị


Thực trạng đông đúc, ngột ngạt tại những tòa nhà được gọi là thương mại giá rẻ như ở Linh Đàm, Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ (Hà Nội) đã và đang ảnh hưởng như thế nào đến quy hoạch, kiến trúc đô thị Thủ đô? Có hay không việc vi phạm quy chuẩn xây dựng trong quá trình triển khai các dự án?

Từng được biết đến là “khu đô thị kiểu mẫu” đầu tiên của Việt Nam, vậy mà mới mấy năm, khu đô thị Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai) giờ đây đã trở nên nhếch nhác, đông đúc và bụi bặm đến không ngờ. Xen kẽ trong những dãy chung cư 7 - 12 tầng và khu biệt thự liền kề được xây từ nhiều năm trước là những khối nhà khổng lồ, cao vút đang được chủ đầu tư gấp rút xây dựng.

Tiếc nuối về một thời chưa xa, bà Hà Thị Tâm, sống ở tổ 11 than thở, 70 ha mặt nước của hồ Linh Đàm giờ cũng không “cứu” được cái tên mỹ miều “Khu đô thị kiểu mẫu” thủa trước. Nguyên nhân của sự ngột ngạt, ô nhiễm là hàng loạt dự án, chủ yếu là nhà thương mại giá rẻ đang mọc lên như nấm. Trong đó có thể kể đến lô CC6, với 12 tòa nhà cao từ 35 - 40 tầng (trên diện tích 5ha) đang ngày đêm ầm ầm tiếng máy xúc, máy cẩu. Không bao lâu nữa, khi hoàn thành, 12 tòa nhà này sẽ là nơi trú ngụ của gần 30.000 nhân khẩu.

Ông Phùng Trung Hải, Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt cho rằng, quy hoạch của bán đảo Linh Đàm giai đoạn 2001-2012 đang bị xáo trộn đáng kể mà lẽ ra sẽ khắc phục được, nếu như các chủ đầu tư lắng nghe ý kiến của người dân, chính quyền cơ sở.

“Nếu như quy hoạch được công khai trước khi phê duyệt, nhà đầu tư làm tốt công tác phối hợp với chính quyền địa phương, chính quyền và người dân mới có điều kiện thấy những bất cập để đề nghị chỉnh sửa, hoàn thiện”, ông Hải chỉ rõ.



Khu chung cư Linh Đàm

xây dựng cho rằng, việc Hà Nội “thả phanh” cho loại hình chung cư này là điều cần phải suy xét. Quy chuẩn xây dựng bị vi phạm, quy hoạch kiến trúc bị phá vỡ, nhất là tình trạng dồn nén dân cư đối với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khoảng cách an toàn giữa các tòa nhà, chỉ giới đường đỏ…


Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà cao tầng là 25m, nhưng chủ đầu tư đã rút xuống còn 10-15m, thậm chí có nơi (như tại lô CC6 Linh Đàm) chỉ 7-8m; chỉ giới đường đỏ tại một số tòa nhà cũng thấp hơn quy chuẩn xây dựng…

PGS. TS. Phạm Hùng Cường, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cảnh báo, đây là tình trạng rất đáng báo động. Hạ tầng thiếu đồng bộ, quy chuẩn xây dựng bị co giãn, “bóp méo” sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy, nhất là hệ số an toàn cho người dân trong quá trình sử dụng khi tòa nhà xảy ra sự cố.

“Mật độ dân số trên một lô đất ở đang rất cao do đó phải rất cân nhắc đến khả năng thoát người cục bộ, đảm bảo tiêu chuẩn về khoảng cách giữa các tòa nhà trong phòng hỏa. Theo quy chuẩn Việt Nam, khoảng cách giữa các mặt nhà của những nhà cao tầng này tối thiểu phải đạt được 25m, nhưng tại những khu chung cư này khoảng cách này chưa đạt được. Đây thật sự là vấn đề nếu sự cố xảy ra, vì số lượng người trong tòa nhà rất lớn”, PGS. TS. Phạm Hùng Cường lo ngại.

Bức xúc trước thực trạng này, KTS. Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, không thể lấy cái mác giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân mà buông lỏng quản lý, phá vỡ quy hoạch đô thị. Những người có trách nhiệm của Thành phố Hà Nội cần thay đổi cách nghĩ xây dựng, phát triển Thủ đô theo kiểu nhà đầu tư vào là quý, nên kêu gọi đầu tư bằng mọi giá. Thành tích không phải là xây và bán được bao nhiêu nghìn căn hộ, mà là chất lượng cuộc sống của người dân ở đó như thế nào?!.

Dẫn chứng về sự ngột ngạt, không giống ai tại các tòa chung cư Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ… KTS. Trần Ngọc Chính khẳng định, không có tiêu chuẩn nào về quy hoạch đô thị như thế. Bởi có rất nhiều vấn đề đặt ra đối với số lượng cư dân hàng vạn người trên một diện tích chật hẹp. Đó không đơn thuần là những hệ lụy về mặt kiến trúc mà còn là hạ tầng xây dựng, hạ tầng giao thông, xã hội…

“Chỉ đơn cử tòa nhà PV6 ở Linh Đàm, rõ ràng đó là một công trình kiến trúc không thể chấp nhận được về mặt tỷ lệ của kiến trúc, về mặt kiến trúc của công trình cũng như vị trí của nó. Việc đưa công trình này vào vị trí hiện tại đã phá vỡ toàn bộ không gian đô thị. Thứ nhất là quá gần đường cao tốc, bên cạnh một cái làng văn hóa rất cổ, tự nhiên xây một cái nhà cao vút. Với một khối tích như thế, về mặt cảm quan mà nói, đấy không phải là kích thước của đô thị”, KTS. Trần Ngọc Chính chỉ rõ.

Từ thực tiễn tại những tòa nhà được gọi là thương mại giá rẻ cho thấy, Hà Nội mới chỉ có thể giải quyết được nhu cầu nhà ở, mà chưa có đáp án cho bài toán tổ chức cuộc sống, tổ chức xã hội và quy hoạch, phát triển đô thị.

Một Thủ đô đẹp, hiện đại phải là một đô thị có chất lượng về quy hoạch, trong đó không thể thiếu những khu đô thị, những tòa chung cư hợp chuẩn, hài hòa kiến trúc, không gian. Không nên gắn cái mác giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân để băm nát quy hoạch, kiến trúc đô thị./.


Huy Nam (VOV)

Địa ốc Nhà đất Tp.HCM tăng giá?

Một lượng lớn nguồn cung tham gia vào thị trường trong thời gian đây khiến giá địa ốc miền Nam rục rịch tăng. Tuy nhiên, theo ý kiến của các chuyên gia, giá bất động sản có tăng nhưng do nhiều yếu tố chứ không hẳn do thị trường sốt nóng.

Báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM quý 1 của CBRE cho thấy, giá chào bán trong quý 1/2015 đã tăng từ 3 – 5% so với quý trước tại một số dự án cao cấp có vị trí tốt với hệ thống cơ sở hạ tầng cải thiện và có khả năng cho thuê cao. Nhưng theo đơn vị tư vấn này, việc tăng giá không xảy ra trên diện rộng, ngày cả các chủ đầu tư uy tín cũng thận trọng trong việc tăng giá, họ chỉ dám tăng chậm từng đợt.

Thống kê của Savills Việt Nam cũng cho thấy, quý 1 vừa qua có khoảng 6.600 căn hộ được đưa ra thị trường. Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc Bộ phận tư vấn Savills Tp.HCM, việc nguồn cung tăng sẽ có ảnh hưởng nhất định đến giá bán căn hộ. Tuy nhiên với những dự án của các chủ đầu tư uy tín, đáp ứng được yêu cầu về chất lượng xây dựng, về tiến độ xây dựng thì sẽ không chịu sự cạnh tranh về giá trong tương lai.


Thị trường đang có hiện tượng tăng giá nhưng chỉ diễn ra tại một số dự án có vị trí tốt. Ảnh minh họa - Thanh Thịnh

Giải thích về xu hướng tăng giá bất động sản thời gian qua, Tổng Giám đốc Thanh Yến Land, Nguyễn Duy Minh cho biết, do thời gian trước khi thị trường khó khăn nhiều chủ đầu tư điều chỉnh giảm giá bán sản phẩm về mức huề vốn, đến nay thị trường ấm lên thì họ điều chỉnh giá để bù đắp một phần chi phí, nhưng tình trạng này chỉ diễn ra ở một số ít dự án.

Một nguyên nhân khác khiến giá bất động sản có khuynh hướng tăng là do tiền sử dụng đất. Bản dự thảo về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số K) cho thấy, hệ số K được xác định với doanh nghiệp là từ 1,6 - 2 lần, do đó chủ đầu tư cần điều chỉnh tăng giá bán để dù đắp lại các chi phí.

Tại các dự án mà Thanh Yến Land đang phân phối như Depot Metro Tower và Căn hộ chung cư Linh Trung thì giá cả hầu như không có biến động nhiều. Riêng dự án Five Star thì chắc chắn sẽ có tăng giá trong thời gian tới, ông Minh cho biết.

Còn theo quan sát của Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn, thị trường đang có hiện tượng tăng giá nhưng chỉ diễn ra cục bộ tại một số dự án có vị trí tốt. Bên cạnh đó, cũng có có nhiều dự án tăng giá, nhưng chủ yếu là tăng tăng giá tâm lý do chủ đầu tư thay đổi chiến lược bán hàng qua từng đợt (mở bán những tầng/căn có vị trí xấu trước và tốt sau) để kích thích người mua.

Yếu tố thị trường nóng hiện nay đang rất mờ, nhưng chắc chắn rằng thanh khoản trên thị trường đang tăng. Tâm lý người mua hiện nay rất tỉnh táo và phần đông người mua nhà là những người có nhu cầu thật. Khảo sát khách mua tại sàn Khải Hoàn Land cho thấy, các khách mua có nhu cầu vay ngân hàng đang ít đi, họ chủ yếu mua bằng tiền thật thay vì bất chấp vay ngân hàng để mua cho bằng được, điều này chứng tỏ họ không bị kích thích bởi thị trường nhưng đây là một trong những dấu hiệu cho thấy thị trường đang tăng trưởng theo hướng bền vững, ông Hoàn nói.


Thanh Thịnh

Ai hưởng lợi khi bỏ giao dịch địa ốc qua sàn

Nếu không giao dịch bất động sản qua sàn, quá trình mua bán trên thị trường từ sơ cấp (chủ đầu tư bán lần đầu) đến thứ cấp (mua đi bán lại) sẽ nhanh gọn hơn, khách hàng đóng vai trò chủ động đồng thời có thể giảm được chi phí

Luật kinh doanh Bất động sản ban hành năm 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 sẽ chính thức bãi bỏ quy định mọi giao dịch nhà đất phải qua sàn. Thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến cuối năm 2014, cả nước có hơn 1.000 sàn giao dịch và khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá địa ốc.

Mặc dù nguồn nhân sự sống bằng nghề này khá lớn nhưng các chuyên gia cho rằng bỏ quy định giao dịch qua sàn có thể mang lại nhiều điều tích cực hơn là tiêu cực.

Phó tổng giám đốc Công ty Thăng Long Real, Lê Vũ Tuấn Anh cho rằng điểm sáng của việc không buộc giao dịch nhà đất qua sàn là khách hàng đầu tiên và người mua cuối cùng đều tiết giảm được nhiều thủ tục. Nhờ đó quy trình mua bán, sang nhượng diễn ra nhanh chóng hơn. Chủ đầu tư sẽ đơn giản hoá thủ tục, quy trình trong bán hàng và xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho khách hàng.

Ông Tuấn Anh phân tích thêm, ngoài việc giảm bớt thủ tục, bỏ giao dịch qua sàn còn rút ngắn được thời gian tìm hiểu dự án vì khách hàng không phải thông qua kênh trung gian là các sàn địa ốc mà có thể tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư. Rút ngắn trung gian sẽ giảm thiểu được việc phát ra thông tin kém chính xác, có thể dẫn đến thiệt hại trong qua trình đầu tư do marketing sai lệch so với sự thật.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang đánh giá bỏ quy định giao dịch nhà đất qua sàn thực chất không ảnh hưởng nhiều đến các đơn vị đang hành nghề dịch vụ môi giới hiện nay. Bởi lẽ, đây là cách quản lý cởi mở, khách quan để khách hàng được quyền chọn lựa kênh giao dịch nào có lợi nhất cho họ (trực tiếp hoặc trung gian).

Theo ông Quang, hiện nay đa số các sàn địa ốc hoạt động chưa đúng các quy định của pháp luật. Nguyên nhân là do Nhà nước thiếu cơ chế quản lý, khá nhiều sàn có chất lượng dịch vụ xuống cấp. "Hiện có hơn 80% giao dịch nhà đất qua sàn chỉ là hình thức, bỏ đi là đúng. Không bắt buộc phải giao dịch nhà đất qua sàn có khi còn tạo động lực để nghề môi giới địa ốc được sàng lọc lành mạnh hơn", ông nói.


Các chuyên gia tin rằng bỏ quy định giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp thị trường hưởng lợi nhiều hơn: bỏ khâu trung gian, phí môi giới giảm xuống, tránh đưa ra thông tin thiếu trung thực và đổ lỗi lẫn nhau, quá trình giao dịch trực tiếp nhanh chóng hơn... Ảnh: Vũ Lê

Chuyên gia này đưa ra các mặt thuận lợi của việc không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Một là các đơn vị môi giới cạnh tranh nhau vì chất lượng dịch vụ, uy tín thương hiệu sẽ giúp họ hành nghề chuyên nghiệp hơn.

Hai là từ sự cạnh tranh giữa các đơn vị môi giới, người mua có được thông tin chính xác và trung thực hơn. Ba là chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm pháp lý của dự án của mình mà không có cớ đổ lỗi cho bên trung gian.

Bốn là chi phí môi giới có thể sẽ bị kéo xuống nhờ sự sàng lọc các hệ thống sàn giao dịch vì giá bán nhà ở bằng giá thành cộng chi phí. "Vấn đề cần đặt ra là Nhà nước phải tăng cường quản lý cũng như tuyên truyền để môi giới hiểu được quyền lợi và trách nhiệm của mình bằng cách phổ cập thường xuyên như cách làm đối với kiểm toán viên, định giá viên...", ông Quang nhận định.

Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Group, Lương Trí Thìn đánh giá, lẽ ra theo thông lệ quốc tế, thị trường bất động sản cần phát triển hệ thống phân phối bán hàng tách biệt với nhà phát triển dự án (chủ đầu tư) để tăng tính chuyên nghiệp. Tuy nhiên, tại Việt Nam, hiện phần lớn các sàn địa ốc hoạt động nặng về hình thức hơn là nội dung (chất lượng). Vì vậy, bỏ quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn có thể kích thích thị trường tự hoàn thiện nhiều hơn.

Theo ông Thìn, hãy để thị trường đưa ra câu trả lời chính xác cho vấn đề này. Theo đó, khách hàng sẽ tự lựa chọn giao dịch nhà đất trực tiếp với chủ đầu tư hay là thông qua các kênh môi giới. Một kịch bản tích cực có thể diễn ra là nếu các đơn vị môi giới thượng tôn pháp luật, luôn làm mọi cách để giúp người mua hài lòng, họ vẫn có đất sống và tiếp tục lớn mạnh. Như vậy, cuộc cạnh tranh này thực tế chỉ sàng lọc những đơn vị môi giới yếu kém, thiếu chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, vẫn có một số ý kiến cho rằng bỏ giao dịch qua sàn chưa hẳn đã tốt. Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn lo ngại nếu bỏ giao dịch bất động sản qua sàn có thể đưa thị trường quay trở về thời kỳ mua bán nhà đất tự do, cò đất lộng hành, rất khó kiểm soát và quản lý. "Trật tự thị trường địa ốc đang dần được ổn định, số lượng sàn hoạt động bài bản, tuân thủ pháp luật dần xuất hiện nhiều hơn. Vì vậy cần có cái nhìn đa chiều về vai trò của môi giới bất động sản chuyên nghiệp", ông Hoàn nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo quan điểm của Giám đốc Công ty cổ phần phát triển địa ốc Việt Đô, Lê Hồng Thịnh, để thị trường phát triển một cách lành mạnh và chuyên nghiệp thì cần thiết phải giao dịch qua sàn.

Ở những quốc gia tiên tiến, khi một chủ đầu tư được giao dự án để phát triển, ngoài những nỗi lo về dòng tiền, tính thanh khoản, họ còn phải chịu áp lực rất lớn về thời gian hoàn thiện dự án. Chủ đầu tư ở những nước này sau một thời gian nhất định được giao dự án, nếu không phát triển được thì lập tức dự án bị thu hồi. Ngoài ra doanh nghiệp còn phải chịu phạt chi phí cơ hội trên khoảng thời gian không phát triển được dự án. Vì vậy mà sức ép bán hàng để thu dòng tiền để phát triển là vô cùng lớn.

Hiện người mua bất động sản tại Việt Nam bắt đầu hình thành thói quen tìm đến sàn phân phối để lựa chọn cho mình sản phẩm phù hợp. Tỷ lệ giao dịch thành công qua các hệ thống sàn chiếm tỷ lệ khá lớn vì sàn phân phối thường nắm thị trường bao quát hơn và tư vấn khách quan hơn nhân viên của chủ đầu tư.

"Nếu chỉ sử dụng đội ngũ bán hàng của chủ đầu tư không thôi là vô cùng mạo hiểm", chuyên gia này nhấn mạnh. Cơ sở để ông đưa ra nhận định này là chủ đầu tư phải tốn chi phí thành lập và vận hành đội ngũ cho dù đội ngũ môi giới bất chấp kết quả có bán được hàng hay là không. Thay vào đó nếu như chủ đầu tư tìm được đơn vị phân phối chuyên nghiệp, uy tín thì sức ép giảm xuống rất nhiều. Doanh nghiệp còn có cơ hội sửa sai nếu lựa chọn không đúng đơn vị phân phối hoặc đã đưa ra chính sách bán hàng không phù hợp.

Tuy nhiên, ông Thịnh thừa nhận trong thời gian gần đây có hiện tượng một số sàn giao dịch chỉ tập trung về lượng, không phát triển về chất. Tâm lý "hớt bọt" thị trường, chạy theo doanh số, tranh giành giao dịch mà đã không đào tạo nhân viên một cách bài bản. Việc thiếu cơ chế giám sát của các ban ngành liên quan, thiếu một hiệp hội môi giới độc lập cũng góp phần làm cho hoạt động của các sàn môi giới thiếu đi tính chuyên nghiệp.

"Hướng xử lý tốt nhất là các chủ đầu tư nên lựa chọn sàn giao dịch để phân phối dự án để chia sẻ các gánh nặng về chiến lược kinh doanh và doanh số bán hàng. Cân nhắc nên hay không nên giao độc quyền sản phẩm cho một nhà phân phối, thời gian hợp đồng dịch vụ là điều không bao giờ thừa", ông Thịnh khuyến cáo.


Vũ Lê (VnExpress)

Tương lai hai bờ sông Sài Gòn có thể sánh vai với các thành phố hàng đầu thế giới

Bộ mặt đô thị thường biểu hiện rõ rệt nhất trình độ tư duy và tiềm lực phát triển của đất nước. Nếu tất cả cùng chung sức với tâm thế luôn sẵn sàng đối thoại và đổi mới tư duy, TP.HCM sẽ có thể sánh vai với các thành phố hàng đầu thế giới một ngày không xa


Phố đi bộ Nguyễn Huệ vừa hình thành bước cơ bản, vẫn thiếu không gian kết nối - Ảnh: Hữu Khoa

Thành công của phát triển hai bờ sông Sài Gòn phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo lợi ích chung, đặc biệt là lợi ích của đa số và cần thông báo một cách minh bạch các quyết định theo hướng có cân nhắc lợi ích chung. Không nên ủng hộ xu hướng tư nhân hóa, phân lô đấu giá để làm nhà cao tầng ở bờ tây sông Sài Gòn, mà phải trả lại bờ sông cho người dân sử dụng. Các dự án tư nhân phải mở ra kết nối công cộng dọc bờ sông và với đường sá cho mọi người dân.

Cũng cần tính toán cho nhu cầu tạo lợi nhuận từ những dự án đầu tư hiệu quả của các nhà đầu tư, miễn lợi ích đó không mâu thuẫn với lợi ích chung, vì đó là nguồn thu ngân sách cao cho địa phương.

Tạo lập các khu đất “vàng” đối trọng

Hiện nay Thủ Thiêm không có đất vàng mà chủ yếu chỉ có đất sạch. Chính vì vậy Thủ Thiêm hiện không hấp dẫn đầu tư bằng bờ tây. Quy hoạch bờ đông hiện chỉ tạo được một khu đất vàng loại 3 (khu đất gần đầu cầu bờ đông của cầu Tôn Đức Thắng khi cầu này xây xong) và một khu đất vàng loại 4 (khu đất gần đầu cầu bờ đông của cầu Nguyễn Hữu Cảnh), không so được về tầm hấp dẫn đầu tư của các khu đất vàng loại 1 (khu Ba Son) và loại 2 (khu Tân Cảng và cảng Sài Gòn).

Quan sát này dựa trên tiêu chí vàng về vị trí địa ốc (location) mà hai thành phần quan trọng nhất là khoảng cách gần nhất đến lõi trung tâm TP.HCM (giao lộ Nguyễn Huệ - Lê Lợi) và hạ tầng có sẵn.

Thủ Thiêm có thể tạo ra khu đất vàng loại 1 tương đương Ba Son (không hạ tầng, nhưng vị trí gần và trực diện với trục Nguyễn Huệ) nếu cầu Hàm Nghi được xây dựng thay cho cầu đi bộ. Cần tránh tình trạng lợi ích tạo ra bị triệt tiêu lẫn nhau. Tức là khi được lợi ở dự án này, thành phố cũng bị thiệt tương ứng ở dự án kia. Nếu tập trung phát triển bờ tây, bờ đông sẽ không phát triển được.

Giải pháp kết nối

Quảng trường Thủ Thiêm phải được điều chỉnh để kết nối tốt với quảng trường Nguyễn Huệ và đạt hiệu quả sử dụng tốt hơn, bởi vì vị trí đã chọn xây dựng quảng trường Thủ Thiêm hiện không tạo được kết nối không gian tốt với quảng trường Nguyễn Huệ. Từ cả hai quảng trường ở hai bên sông, người dân không có được tầm nhìn mở thoáng để đồng thời thưởng thức trọn vẹn những sự kiện tại khu vực hai quảng trường.

Vị trí quảng trường Thủ Thiêm đối diện bên kia sông của quảng trường Nguyễn Huệ là kết nối không gian hoàn hảo cho cả hai bên bờ sông. Trong đó, tầm nhìn không gian đi bộ khu trung tâm lịch sử 300 năm của thành phố mở kết nối trực tiếp với không gian đi bộ khu trung tâm thế kỷ 21, để cho hàng triệu người có thể tụ họp hai bên bờ sông và cùng tham gia sự kiện các ngày lễ lớn.

Nghiên cứu quy hoạch hai quảng trường này cũng cần bổ sung hai thành phần tối quan trọng. Một là quy hoạch không gian ngầm cho hầm xe và các khu dịch vụ thương mại phía dưới quảng trường. Hai là quy hoạch lại toàn bộ khu vực nằm hai bên trục, đặc biệt là các tầng dưới cùng, để không những cung ứng các chức năng đa dạng cần thiết phục vụ cho người đi bộ, mà còn cung ứng giải pháp che mưa nắng liên tục cho người đi bộ.

Ưu tiên phát triển bờ sông

Cách phát triển nhà cao tầng cần được tổ chức lại, phải gần các trạm metro hoặc đầu mối giao thông công cộng để tạo được hiệu quả cộng hưởng cho chúng. Các công trình cao tầng cần phải gắn kết với không gian cảm thụ phù hợp. Hiện nay công trình cao nhất thành phố tại bờ đông và bờ tây đều không tạo thành điểm nhấn với hai quảng trường trung tâm quan trọng nhất.

Cuối cùng, công trình cao tầng phải tạo nên hiệu quả hình dáng đô thị (urban skyline) tốt. Các dự án cao tầng tương lai tại Tân Cảng và Ba Son, cảng Sài Gòn đang phá hỏng bố cục cao tầng tạo bởi khu cao tầng gần quảng trường Thủ Thiêm và khu cao tầng tại Thủ Thiêm. Cần thấy rõ rằng chỉ có sự hài hòa phát triển hai bờ sông, trong đó đặc biệt ưu tiên phát triển bờ đông hơn bờ tây mới giải được bài toán quy hoạch cho hai bờ đông - tây.

Hiện nay, việc tạm thời tổ chức không gian xanh và cải tạo các công trình hiện hữu thành công trình công cộng tại Ba Son và cảng Sài Gòn là cách dự trữ đất khôn ngoan nhất để tập trung sức lực phát triển các khu đất vàng bờ đông như kế hoạch ở trên. Trong khi bờ đông phát triển, khu dự trữ đất này không ngừng tăng giá trị, đến thời điểm thích hợp sẽ xem xét cách sử dụng hiệu quả nhất cho nó.


KTS Ngô Viết Nam Sơn (Tuổi trẻ)