Việc cải tạo chung cư cũ tại TPHCM đang trở thành vấn đề khó khăn khi thiếu sự đồng thuận trong chính sách đền bù và thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với quận 11, việc này khá trôi chảy. Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Hoàng Thái, Phó Chủ tịch UBND quận 11, cho biết:
5 lốc chung cư A, F, G, E, H dọc khu Lý Thường Kiệt, Vĩnh Viễn, Tân Phước, Lý Nam Đế, hình thành từ năm 1968, xây dựng theo kiểu nhà tiền chế hoặc lắp ghép sắt thép. Vì xây dựng tạm bợ nên càng lâu càng xuống cấp, thỉnh thoảng rớt thanh sắt hay lan can xuống đường hết sức nguy hiểm, trở thành nỗi lo lắng không chỉ cho cư dân trong khu vực mà còn gây mất an toàn cho người đi đường. Năm 2010, hưởng ứng chủ trương của Chính phủ, TPHCM đã lên kế hoạch cải tạo lại, sắp xếp bố trí người dân tại khu vực này có chỗ ở mới đàng hoàng hơn.
* Thưa ông, điều khó nhất trong chỉnh trang đô thị cũ là chính sách tái định cư đủ thuyết phục để người dân di dời, quận 11 “hóa giải” bằng cách nào?
- Ông NGUYỄN HOÀNG THÁI: Đúng vậy, có thể nói là không hề dễ dàng tí nào. Chúng tôi phải đi vận động từng nhà dân, hay nói cách khác là “cả bộ máy chính trị vào cuộc”. Về chính sách tái định cư, chúng tôi sẽ đổi ngang diện tích cũ, diện tích mới dôi ra người dân được mua theo giá bảo tồn vốn; còn những nhà cho thuê theo nhà sở hữu nhà nước thì vẫn giữ giá như cũ, kể cả phần diện tích xây mới. Ngoài chính sách hỗ trợ chung, quận còn dành ưu đãi cho những trường hợp đặc biệt như ốm đau, tật nguyền… tạo điều kiện cho người không có việc làm tìm được công việc có nguồn thu ổn định. Chẳng hạn, một gia đình thương binh, lúc đầu không chịu di dời vì điều kiện kinh tế khó khăn. Chúng tôi đã tìm và giới thiệu địa điểm kinh doanh ổn định, lúc đó họ rất vui vẻ di dời. Hoặc một gia đình khác khá nghèo, người chồng bị tâm thần, người vợ tần tảo làm lụng hết sức khó khăn, quận chia sẻ bằng cách hỗ trợ tiền học phí cho con. Nhờ đó, trong vòng chưa đầy 2 năm, gần 500 hộ dân đã di dời toàn bộ, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Chung cư mới được xây dựng lại trên phần đất chung cư cũ trước đây tại phường 7, quận 11.
* Sau khi bàn giao mặt bằng, phần đất xây dựng chung cư được quy hoạch như thế nào?
- Từ 5 lốc chung cư ban đầu, chúng tôi hạ xuống còn 3 lốc, phần diện tích đất dư thừa bố trí làm công viên phục vụ khu dân cư - điều mà trước đây chỉ là mơ ước. Tiếp đó, việc bố trí 3 lốc sau quy hoạch là: 1 lốc cho toàn bộ hộ tái định cư, trừ một số trường hợp người dân nhận tiền rồi tự lo nơi ở mới; 2 lốc còn lại cho chủ đầu tư được quyền kinh doanh… Với cách bố trí như vậy, khu phố trở thành đô thị văn minh hiện đại chứ không còn cảnh xập xệ như trước. Đối với chủ đầu tư, họ có thể thấy được quyền lợi khi tham gia dự án. Hiện nay, cư dân đã dọn về nơi ở mới, tất nhiên vẫn còn một số vấn đề tồn tại tiếp tục xử lý. Nhưng rõ ràng để làm được điều này phải có sự chung sức, đồng thuận.
* Bài học rút ra trong việc cải tạo chung cư cũ của quận là gì, thưa ông?
- Việc đầu tiên là làm tốt công tác dân vận. Chính quyền phải công khai toàn bộ chính sách di dời, tái định cư, hỗ trợ tạm cư, giá bán phần diện tích dôi dư. Tiếp đó phải nắm chắc đời sống xã hội của người dân, chú trọng những gia đình chính sách, nghèo khó, thiếu việc làm… Để làm được điều đó, chúng tôi phải xây dựng lực lượng nòng cốt để lắng nghe từng hộ dân về tâm tư, nguyện vọng, tất nhiên phải có giải pháp hóa giải các khó khăn đó.
Đối với việc thu hút nhà đầu tư, đây là câu chuyện dài. Bắt tay thực hiện, chủ đầu tư bỏ ra trên 300 tỷ đồng để giải tỏa, hỗ trợ tái định cư. Tiếp đó, chủ đầu tư phải xây dựng chung cư mới bố trí tái định cư cho người dân xong, rồi mới được kinh doanh. Lúc đó lãi suất vay tăng trên 20%, có tháng trả tiền tạm cư gần 5 tỷ đồng, chủ đầu tư muốn bỏ cuộc. Cuối cùng, phần diện tích kinh doanh, sau khi khấu trừ phần tái định cư phải tính lại tiền sử dụng đất mà giá cụ thể thì chưa có! Từ đây kinh nghiệm cho thấy, việc đầu tiên là phải minh bạch toàn bộ chính sách chủ trương cải tạo chung cư cũ. Cần thống nhất chung toàn thành phố về chính sách đền bù, di dời; phải cụ thể về những gì được làm (mật độ xây dựng, ưu đãi về thuế, kể cả được xây dựng cái gì cho từng dự án…) để công khai mời gọi chủ đầu tư. Bước tiếp theo, nhà nước nên đứng ra đảm nhận việc giải tỏa, bởi đây là khâu quyết định thành bại của dự án. Nếu giải tỏa chậm, dự án kéo dài càng rủi ro, bị trượt giá dẫn đến giá thành chung cư tăng cao, người dân sẽ rất khó mua lại nhà. Sau khi có đất sạch, nhà nước tổ chức đấu giá dự án, lúc đó mọi thứ công khai hết, chủ đầu tư sẽ tính toán được lời hay lỗ, quyết định tham gia hay không. Cuối cùng nên làm cuốn chiếu cho từng khu vực, tránh dàn trải, giảm thiểu rủi ro.
Khó đến đâu, gỡ đến đó
Đối diện bên kia đường Lý Thường Kiệt của quận 11 cũng là phường 7, nhưng thuộc quận 10. Chính sách cải tạo chung cư cũ từng bước thành công. Từ các chung cư cũ lô Q, S dọc đường Nguyễn Kim đã thay thế bằng chung cư mới. Trong đó thành công nhất là lốc A (đổi tên sau khi xây xong chung cư), nhờ di dời sớm, nên xây dựng nhanh, nhờ đó dự án không bị trượt giá, không đội giá thành lên cao. Quá trình giải tỏa, không phải ai cũng dễ dàng chấp nhận, mặc dù ở căn hộ cũ kỹ khoảng 30m², nhưng sau khi nhận lại căn hộ diện tích lên 60m², đội giá thành khoảng 200 triệu đồng/căn, vậy lấy tiền ở đâu mà trả? Ông Nguyễn Trọng Thiện, nguyên Phó Chủ tịch phụ trách đô thị UBND phường 7, quận 10 nói: “Khó đến đâu gỡ đến đó, quận, phường vận động tạo mọi điều kiện cho người dân: không nghề cho học nghề, không có vốn làm ăn thì hỗ trợ vay vốn Ngân hàng Chính sách xã hội. Cụ thể: quận cho mua nhà trả chậm 10 - 15 năm; phường tạo mọi điều kiện cho người dân có việc làm, ví dụ nếu buôn bán cho vay vốn 5 - 10 triệu đồng/hộ; giới thiệu con cái đi học nghề; đặc biệt, cán bộ hưu trí đã góp tiền cho nhiều thanh niên đi học lái xe…
Theo SGGP
